보증금 돌려받기 참 어려운 요즘이죠. 특히 집주인이 이사 나가기 전에 보증금을 안 돌려준다면 정말 난감할 때가 많아요.
이럴 때 쓸 수 있는 게 바로 '임차권 등기 명령'인데, 이게 좀 복잡하게 느껴질 수 있거든요.
보증금 못 받았을 때, 언제 신청하나요?
집주인이 약속한 날짜에 보증금을 딱 맞춰 돌려주면 참 좋을 텐데, 그게 안 되는 경우가 꽤 있더라고요.
임대차 계약이 끝났는데도 보증금 전액이나 일부를 돌려받지 못한 상태라면, 그때 바로 임차권 등기 명령을 신청할 수 있어요. 계약이 만기돼서 끝났든, 서로 이야기해서 합의로 끝났든, 아니면 임대인이 월세를 계속 못 받아서 계약을 해지한 경우든 상관없답니다.
다만, 아직 계약 기간이 남았다면 신청이 안 된다는 점은 꼭 기억해두세요. 물론 만기일이 코앞이라면, 만기 하루 이틀 전부터는 미리 신청하는 게 실무상 가능하긴 하다고 하더라고요.
어떻게 신청해야 하는 건가요?
임차권 등기 명령을 신청하려면, 내가 살고 있는 집이 있는 곳을 관할하는 법원에 가야 해요. 지방법원이나 지원, 아니면 가까운 시·군 법원도 가능하답니다.
요즘엔 꼭 직접 법원에 가지 않아도 돼요. 대법원 전자소송 사이트에 들어가서 회원가입하고 로그인하면 '임차권등기명령신청' 메뉴가 따로 있거든요.
그걸 통해서 온라인으로도 충분히 신청할 수 있더라고요. 생각보다 복잡하지 않으니 한번 시도해보세요.
신청할 때 필요한 서류들은 미리 챙겨두면 좋아요. 일단 임대차 계약서 원본이 있어야 하고요, 집이 제대로 등기되어 있는지 보여주는 '건물 등기사항전부증명서'도 필요해요.
이 서류는 발급일로부터 1개월 이내인 것만 유효하니 날짜를 잘 확인하세요.
이사 온 날짜를 정확히 확인하기 위해 '주민등록등본'이나 '초본'도 챙기셔야 하고요, 계약 해지를 통보했던 문자 메시지나 통화 녹음, 내용증명 같은 해지 증빙 자료도 있어야 해요. 만약 집 전체가 아니라 방 하나만 빌려서 살고 있다면, 그 방이 어디인지 보여줄 수 있는 건물 도면도 필요할 수 있답니다.
마지막으로 '등록(면허)세 영수필통지서'와 '등기신청수수료 영수증'까지 내면 서류 준비는 끝이에요.
신청할 때 드는 돈은 얼마나 될까요?
임차권 등기 명령을 신청할 때 드는 비용이 몇 가지 있어요. 2026년 9월 기준으로 보면, 일단 '인지세'로 2,000원이 들어요.
그리고 '등기수입증지'라는 게 필요한데, 이건 집 한 채당 3,000원이에요. 만약 여러 채를 빌려서 살았다면 더 필요하겠죠? '송달료'도 있는데, 이건 보통 1회에 5,200원이고, 법원에서 집주인한테 서류를 보내야 하니까 당사자 수에 따라 다르긴 하지만 보통 6회분으로 계산해서 31,200원 정도 생각하시면 돼요.
이 외에도 '등록면허세'나 '지방교육세' 같은 세금도 별도로 나올 수 있답니다. 이런 비용은 일단 임차인이 먼저 내야 하지만, 나중에 집주인에게 다 청구할 수 있으니 걱정은 마세요.
주택임대차보호법에서 이걸 보장해주고 있거든요.
임차권 등기를 하면 뭐가 좋아지나요?
임차권 등기를 해두면, 일단 법적으로 든든해져요. 이미 갖고 있던 '대항력'이나 '우선변제권'이 그대로 유지되거든요. 그러니까 임차권 등기를 하고 나서 이사를 가더라도, 보증금에 대한 권리를 잃지 않는다는 거죠.
만약 임차권 등기 이전에 이런 권리를 아직 못 갖춘 상태였다면, 임차권 등기가 완료된 순간부터 그 권리를 얻게 된답니다. 그러니까 보증금을 못 받은 상태에서 다른 곳으로 이사를 가야 할 때, 임차권 등기만큼 든든한 건 없어요.
또 하나, 집주인 입장에서는 이 사실이 등기부등본에 딱 남게 되잖아요. 이러면 다른 사람이 그 집을 새로 빌리기 어려워지니까, 집주인 입장에서는 보증금을 빨리 돌려줘야겠다는 압박감을 느낄 수밖에 없어요.
이게 은근히 도움이 되더라고요.
그리고 혹시나 보증금을 계속 돌려주지 않으면, 임차권 등기 이후에는 지연 이자까지 받기가 훨씬 수월해진답니다.
신청하고 나서 제일 중요한 게 뭔가요?
임차권 등기 명령 신청했다고 해서 바로 짐 싸서 이사 가면 절대 안 돼요! 법원에서 결정이 내려지고 나서, 임차권 등기가 '실제로 완료되었다'는 걸 등기부등본을 통해서 꼭 확인해야 해요. 이게 제일 중요해요.
2023년 7월 19일부터는 집주인에게 송달되지 않아도 등기가 가능해져서 예전보다 훨씬 빨라졌다고 하더라고요. 보통 결정되고 2~3일 정도면 인터넷등기소에서 확인이 가능해요.
만약 등기가 완료되기 전에 이사해버리면, 앞에서 말했던 대항력이나 우선변제권을 잃을 수도 있거든요. 그러니까 꼭 등기 완료 확인 후에 이사하셔야 해요.
그리고 만약 이사 전에 짐을 미리 옮겨야 하는 상황이라면, 그래도 일부 짐은 원래 살던 집에 남겨두어서 '점유'를 유지하는 게 좋아요. 그래야 법적으로 좀 더 안전하게 보호받을 수 있거든요.
이사 간 후에는 집주인에게 집을 비웠다는 사실과 열쇠 전달 같은 부분들을 명확하게 알려주고, 그걸 증명할 수 있는 증거를 남겨두는 게 나중에 혹시 모를 분쟁을 예방하는 데 도움이 된답니다.
자주 듣는 질문
Q. 임차권등기명령 신청하고 바로 이사해도 괜찮나요?
A. 아니요, 절대 안 돼요.
임차권 등기가 등기부등본에 '완료'된 걸 확인한 후에 이사해야 해요. 완료되기 전에 이사하면 권리를 잃을 수도 있어요.
Q. 계약 기간이 아직 남았는데 임차권등기명령 신청할 수 있나요?
A. 원칙적으로는 계약이 끝난 후에 신청 가능해요. 하지만 만기일이 거의 다 되었다면, 실무상 1~2일 전에는 미리 신청하는 게 가능하답니다.
Q. 임차권등기명령 신청할 때 드는 돈은 누가 부담해요?
A. 임차인이 먼저 비용을 내긴 하지만, 나중에 집주인에게 청구해서 돌려받을 수 있어요.
Q. 보증금을 조금만 못 받았는데도 신청할 수 있어요?
A. 네, 당연히 가능해요. 보증금 전액이든 일부든 받지 못한 경우 모두 신청할 수 있답니다.